https://www.biznews.com.ua/yak-legalno-platiti-valyutoyu-za-neruhomist-konsultatsiya-riyeltora/Самий простий і зрозумілий спосіб розрахуватися доларами за квартиру або будинок – оформляти угоду за допомогою «дружнього» банку. Як правило, всі великі агентства нерухомості (та й дрібні теж) співпрацюють з банками. «Самим звичайним способом проведення розрахунків при купівлі-продажу нерухомості є перерахування оплати з поточного рахунку покупця в національній валюті на поточний рахунок продавця в національній валюті», – нагадує Алексія Овдієнко ЮК «Софоклеус і Партнери Консалтинг».
Все вірно, це звичайнісінький спосіб для розрахунків у гривні. А якщо розрахунок проводиться в доларах? Тоді банк відкриває покупцеві і продавцеві поточні рахунки, та вчиняє так звані віртуальні розрахунки. По суті, клієнти (покупець і продавець) ніякого відношення до відкриття рахунків та проведення переказу з рахунку на рахунок не мають. За них все робить банк, і він же видасть довідки – не безкоштовно, природно. «Ви хочете купити квартиру за долари? Так, багато покупців сьогодні платять за нерухомість доларами, та й продавці зовсім не проти взяти валюту. Більш того, багато продавців вимагають провести розрахунок тільки в іноземній валюті », – розповідає ріелтор Тетяна. За її словами, агентство нерухомості, де вона працює, завжди забезпечує своїм клієнтам зручність розрахунків при угодах. «У нас є банк-партнер, який швидко підготує всі необхідні для угоди виписки і квитанції, а менеджер банку привезе їх до нотаріуса, який буде засвідчувати угоду. Ціна питання – 700-900 грн.», – Розповідає співробітниця агентства нерухомості.
Під час укладання угоди продавець отримує від покупця суму в доларах або євро, а нотаріусу тут же передаються документи з банку про вчинення безготівкового платежу в сумі, відповідно до договору купівлі-продажу.Причому, в договорі сума зафіксована у гривні – розрахунки в іноземній валюті між фізособами, як вже сказано, в Україні заборонені.
Ріелтори кажуть, що ця схема працює вже давно – більше року. А все завдяки постанові НБУ «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою» № 210, що набула чинності у вересні 2013 року. «Якщо сума договору купівлі-продажу, який укладається між фізичними особами, перевищує 150 000 грн., Нотаріус повинен здійснювати посвідчення такого договору після того, як переконається, що сторонами дотримана вимога про проведення розрахунків у безготівковій формі », – йдеться в роз’ясненні НБУ щодо зазначеної постанови.
Рідко і дорого.
Є й інші, менш поширені способи придбання нерухомості за долари-євро. Один з таких – отримання псевдокредиту. «На ринку використовується і схема з використанням кредиту. Вона дозволяє провести легальну з точки зору закону операцію покупки нерухомості, минаючи обмін валюти на гривню. Не секрет, що всі угоди з нерухомістю індексуються в доларах США. Якщо дотримуватися всю процедуру, покупець повинен обміняти долар на гривню, перевести отримані кошти на рахунок продавця, а той, в свою чергу, перевести в готівку їх і обміняти на долари. Але, враховуючи існуючі обмеження, зробити це непросто. Та й витрати за такою операцією будуть несумірні з готівковою операцією або навіть прямим перекладом гривня-гривня. Щоб уникнути цього, покупець оформляє кредит на покупку нерухомості, отримані кошти передає продавцеві, а той гасить кредит.Сама ж угода проводиться в доларах готівкою. Щоб гарантувати безпеку, продавець може бути оформлений як поручитель покупця при оформленні кредитного договору», – розповів банкір, який не побажав назвати своє ім’я.
Угода за участю іпотечного кредиту (нехай і несправжнього) – шлях куди більш складний і дорогий у порівнянні з віртуальним розрахунком за поточними рахунками.Як правило, за оформлення угод з застосуванням договору іпотеки доводиться платити не менше 1-2% від ціни нерухомості.Кредитні угоди застосовні, якщо покупцеві необхідно приховати з якоюсь метою свою велику трату (наприклад, для держслужбовців, які не бажають декларувати свої доходи-витрати).Адже купити будинок за десять мільйонів гривень і купити такий же будинок з залученням кредиту – різниця відчутна, чи не так?
Ще один спосіб «трошки узаконити» розрахунок в доларах – це відмовитися від укладення договору купівлі-продажу на користь договору дарування.У цьому випадку продавець оформляє в нотаріуса дарчу на покупця. Ніякого підтвердження проведення безготівкових платежів не потрібно – квартира-то переходить покупцеві як подарунок.Покупець може передати готівкові долари за нерухомість тут же, в офісі нотаріуса при оформленні документа. Мінуси такого способу очевидні – високі ризики і витрати.Адже доведеться заплатити 1% від оціночної вартості нерухомості за послуги нотаріуса і ще 5% – податок на доходи фізичних осіб. Тобто при вартості квартири в розмірі 600 тис. Грн. витрати складуть 36 тис. грн.А якщо угоду визнають удаваною, то є ризик і зовсім втратити предмет дарування.
Приклад розрахунку між фізособами в іноземній валюті.
На прикладі угоди з продажу-купівлі нерухомості.
1.Покупець і продавець передають ріелтору за два-три дні до здійснення угоди купівлі-продажу копії паспортів та довідок про присвоєння ІПН. Дані передаються в банк для відкриття поточних рахунків. Банк відкриває покупцеві і продавцеві поточні рахунки.
2.В офісі нотаріуса покупець і продавець здійснюють операцію купівлі-продажу нерухомості (укладають договір).
3.В офісі нотаріуса після підписання договору та вивчення всіх документів нотаріусом покупець передає продавцеві суму в іноземній валюті за придбану нерухомість.
4.В офісі нотаріуса продавець пише розписку про отримання від покупця суми в доларах, вказуючи, що їм була отримана в повному обсязі оплата за продану нерухомість. АБО Нотаріус готує і запевняє заяву продавця про фактичне розрахунку покупця з ним.
5.В офісі нотаріуса менеджер банку передає покупцеві квитанцію про зарахування на його поточний рахунок суми в гривні (дорівнює вартості нерухомості, зазначеної в договорі), а також виписку про вчинення безготівкового переказу в гривні з рахунку покупця на рахунок продавця.Продавець отримує виписку про надходження коштів на його поточний рахунок. Вартість банківських виписок і квитанцій залежить від ціни нерухомості. Приклад: сума операції – 800 тис. Грн., Комісійні банку – 900-1000 грн.
6.Нотаріус посвідчує угоду купівлі-продажу та вносить дані про неї до реєстру.
7. Через 3-14 днів після операції продавець отримує від банку на руки квитанції про отримання ним готівки гривень зі свого поточного рахунку. Оскільки обмеження на зняття – 150 тис. Грн.на добу, то остаточна підготовка квитанцій банком залежить від суми. Наприклад, якщо ціна квартири – 80 тис. Дол., То банк підготує квитанції за 7 днів.
8. Банк закриває поточні рахунки продавця і покупця. Джерело: ibud.ua
